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El Euribor negativo y las hipotecas de tipo variable. Un aviso para Irene, Pablo y otros ciudadanos anónimos.

de Raul Santaeulalia-Llopis

Comprarse una casa es un cambio vital, como acaban de comprobar Irene Montero y Pablo Iglesias. Y no es para menos. Hoy en día, muchos lo consideran una heroicidad . Además, esta compra llega ahora cada vez más tarde en el ciclo vital por varias razones. La más importante es que muchas hipotecas restringen el valor del préstamo a un 80% del valor de tasación, y muchos millennials (y algunos que no lo son, aunque lo pretendan) no tienen suficientes ahorros como para cubrir el 20% restante y se ven abocados a alquilar o vivir con sus padres (o con quienes les dejen). A ello hay que añadir los impuestos (10%), el coste del notario y otros registros, y los gastos relacionados con la concesión de la hipoteca que también se han de pagar al banco. Al final del día, estos gastos representan entre un 12% y un 14% adicional. Lo dicho, una heroicidad.

A pesar de estas dificultades, a medida que la economía sale poco a poco del golpe de la última recesión, se observa un nuevo crecimiento en la compra de casas. No es exagerado, pero es crecimiento al fin y al cabo. Lo normal es que los compradores de casas tengan en cuenta su  situación financiera presente, pero también la futura. La razón es que muy pocos de ellos pueden pagarla sin contratar un préstamo hipotecario (yo no conozco a ninguno). Por ello, la pregunta más importante que los hogares estudian para decidir si comprar o no una casa es, básicamente, si los ingresos que tienen al mes (después de quitar gastos estimados de comida, ropa, utilidades, educación, niños, etc.) pueden o no cubrir los pagos mensuales de la hipoteca.

Con esta entrada queremos ayudar a Pablo, Irene y otros muchos ciudadanos anónimos que estén pensando en hipotecarse para comprar una casa, a afrontar esta pregunta. Las principales advertencias que queremos transmitirles es que las estimaciones de cuotas mensuales de hipotecas a tipo variable  que ofrecen los bancos (o dan a través de sus simuladores disponibles en la red) a sus clientes, se calculan suponiendo un tipo de interés de referencia constante (i.e., el Euribor del mes anterior al de la contratación de la hipoteca) y que dicho tipo es, en las circunstancias actuales, anormalmente bajo. Como mostraremos a continuación, subidas del mismo son muy probables y, si volviera a alcanzar niveles más cercanos a los de su tendencia secular, las cuotas de las hipotecas aumentarían significativamente. Resulta curioso que los bancos, que no suelen ofrecer estimaciones alternativas con distintos valores del tipo de referencia, no avisen de esto a sus clientes con el suficiente énfasis.

Un ejemplo de rabiosa actualidad

Vamos a hacer una simple estimación del pago mensual de una hipoteca a tipo variable, tal y como las hacen los bancos para sus clientes. Se ignoran las hipotecas tipo fijo pues no es la fórmula más común hoy en día (vean aquí). Por ejemplo, según ING, este banco no ha firmado ninguna hipoteca a tipo fijo en los últimos tres meses en España (aquí). Hay bancos que ofrecen una fórmula mixta de hipoteca con algunos años a tipo fijo (los primeros) y otros a tipo variable (los restantes). Pero incluso en estas hipotecas mixtas la mayoría de los años son a tipo variable. Por ello, consideramos solo el caso de las hipotecas variables desde el primer mes de pago. Es frecuente que en muchas hipotecas a tipo variable, el tipo de interés del primer año supere el valor correspondiente a las condiciones estipuladas para el resto de los años, pero esto también lo vamos a ignorar porque no afecta al argumento que se pretende demostrar.

Tomaremos como ejemplo algunos de los datos que conocemos de la hipoteca de Irene y Pablo. Obviamente, no tenemos todos los datos de su contrato hipotecario, por lo que nuestras estimaciones, en los distintos escenarios alternativos (tipos de interés y años de amortización)  que se consideran, han de tomarse como aproximaciones.

¿Qué se necesita para calcular el pago mensual de una hipoteca? Solo tres cosas.

1) Primero, necesitamos saber el número de meses (M) que Irene y Pablo van a estar pagando la hipoteca. Según han declarado ellos mismos son 30 años (M = 360).

2) Segundo, necesitamos saber la cantidad en euros del préstamo hipotecario. Supongamos que el préstamo hipotecario al que Irene y Pablo van a hacer frente es de 540.000 euros (P = 540.000 euros.[1]) Con ello, también estamos suponiendo que Irene y Pablo han pagado con sus ahorros el valor no financiado de la casa, los impuestos y otros gastos (el 12% o 14% sobre el valor total de la casa que comentamos antes).

3) Tercero, necesitamos saber el tipo de interés variable que el banco les pide a Irene y Pablo (también conocido como Tasa Anual Equivalente, TAE). Escribamos este tipo de interés variable como Rt. Nótese el subíndice t que señala que el tipo de interés cambia con el tiempo entre los meses que van desde el primer mes que se empieza a pagar la hipoteca (t = 1) hasta el último mes en que pagamos (T = 360). El tipo de interés, Rt, es difícil (o imposible) de negociar con el banco. Lo normal es que el banco les haya dicho a Irene y Pablo que habrán de pagar la suma de un tipo de interés nominal de referencia que es el Euribor (i.e., el tipo de interés del mercado interbancario del euro) más los beneficios directos que se lleva el banco por prestar el dinero (el banco llama a estos beneficios “diferencial”). Digamos que el diferencial es de 0,99% que es lo que hoy en dia piden por ejemplo el BBVA, ING, o Santander. Por tanto, el tipo de interés variable en nuestro ejemplo es:

Rt = Euribort + 0.0099

Rt es variable solo por las fluctuaciones del Euribor, dado que el diferencial ( 0.99%), no se mueve (así lo quiere el banco y así lo estipula la hipoteca).

Esto nos lleva a la pregunta que deberían hacerse Irene y Pablo, y todos los hogares que están pensando hipotecarse: ¿Qué es el Euribor y cuál va ser su valor durante los largos periodos de tiempo que van a estar pagándolo? De momento, supongamos que el Euribor toma el valor que usan todos los bancos españoles cuando simulan el pago mensual de la hipoteca para sus clientes potenciales. ¿Qué les habrá dicho el banco a Irene y Pablo? El banco les habrá dicho lo que a todo el mundo, es decir, algo como ésto, que los bancos suelen escribir en letra pequeña[2]:

TAE Variable según euríbor a un año publicado en mayo de 2018 (-0,190%) en el BOE (...). Esta TAE variable está calculada bajo la hipótesis de que el índice de referencia no varía, por tanto, variará con las revisiones del tipo de interés. Se aplicará el euríbor publicado en la fecha de emisión de la oferta vinculante.

¿Qué quiere decir? Sencillamente que el banco les ha comunicado a Irene y Pablo una cuota  mensual calculada suponiendo que el Euribor que se registra ahora (-0.190% en mayo de 2018) se mantendrá constante durante los 360 meses que va a durar su hipoteca. Obsérvese que el Euribor es negativo (tal y como lo viene siendo desde bastantes meses) y es por ello por lo que actualmente los tipos de interés en hipotecas variables, Rt, son anormalmente bajos.

Con los tres datos que tenemos (M = 360, P = 540.000 euros y Rt = -0.0019 +0,0099 = 0.008), podemos calcular el pago mensual. El cálculo requiere tener en cuenta que una parte de la cuota mensual es el pago de intereses y otra la amortización de capital y que en meses sucesivos se pagan intereses por el capital no amortizado. Hojas de cálculo de uso habitual incorporan las funciones financieras necesarias para ello. Con los supuestos anteriores, la cuota resultante es de 1.687,69 euros, cifra similar a la hecha pública por la pareja (alrededor de 1.600 euros).

Sin embargo, es muy improbable que la estimación que hace el banco de una cuota mensual de 1.687,69 euros y que Irene y Pablo repiten, sea lo que realmente acabarán pagando, porque el Euribor no va a ser constante (ni permanentemente negativo) como se asume en esta estimación. Más abajo hay un par de gráficos que justifican esta afirmación. El primer gráfico muestra la evolución conjunta del Euribor desde principios de siglo comparada con su equivalente en Estados Unidos, i.e, la tasa de interés nominal (la Federal Funds Rate, FFR). Merece la pena resaltar tres observaciones. Primero, antes de la crisis la media para las dos tasas es de alrededor de un 3%. Segundo, desde hace un año, más o menos, la FFR ya supera el 1% situándose hoy en día por encima del 1,5%. Esto no sería preocupante si la correlación entre la FFR y el Euribor fuese nula, pero no lo es. En lo que llevamos de milenio, la correlación contemporánea entre FFR y Euribor es alta y positiva, 0,718. Tercero, no solo los dos tipos de interés están relacionados sino que la FFR tiende a preceder al Euribor. Esto se puede observar visualmente en el primer gráfico y también de manera más sistemática con el cross-correlograma que vemos en el segundo gráfico. El cross-correlograma dibuja las correlaciones entre la FFR en los meses anteriores y posteriores al actual Euribor. La mayor correlación (0,884) se observa entre la FFR de un año anterior y el actual Euribor.

La Federal Funds Rate de Estados Unidos está obtenida de la base de datos de la Saint Louis FED en este link: El Euribor está obtenido de la base de datos del banco central europeo (BCE) en este link.

En base a ésto vamos a recalcular los pagos mensuales de la hipoteca de Irene y Pablo. Consideramos tres escenarios alternativos al que asume la banca española. Primero, suponemos que el Euribor sube a 0,4% (ésta es de hecho la proyección del Banco Central Europeo (BCE) en base a expectativas derivadas del mercado de futuros en el año 2020, ver aquí). Segundo, suponemos que el valor del Euribor converge al de la FFR de Estados Unidos (1,5%). Tercero, suponemos que el valor del Euribor sube a la media que registró en el milenio actual antes de la recesión del 2008 (3%). En estos escenarios, los tipos de interés de la hipoteca de Pablo e Irene subirían a 1,39%, 2,49% y 3,99% respectivamente. Las cuotas mensuales correspondientes pro su hipoteca con estos tipos de interés son, respectivamente, 1.835,28, 2.130,85 y 2.574,93 euros.

En todos los escenarios alternativos que proponemos para el Euribor la cuota mensual de las hipotecas sube (y, en algunos casos, mucho). La cuestión interesante es si los ingresos de los hogares van a poder hacer frente a posibles aumentos de los pagos hipotecarios. En el caso particular de Irene y Pablo, en el escenario conservador que supone el BCE, la cuota subiría menos de 200 euros. Si suponemos que el Euribor y la FFR tienen una relación más estrecha de lo que cree el BCE y nos vamos al escenario intermedio, y quizá más realista a corto plazo, la cuota mensual para Irene y Pablo subiría casi 500 euros. Puede ser que Irene y Pablo no tengan demasiadas dificultades para hacer frente a tales subidas ¿Y los demás hogares españoles? ¿Serán capaces todos los hogares españoles que se están hipotecando ahora de aguantar con sus ingresos subidas de la cuota mensual de su hipoteca de cuantías similares? Si no es así, y es probable que no lo sea en muchos casos, lo que nos espera es un futuro donde tropezamos en la misma piedra que acabamos de tropezar. Del último escenario que contempla un Euribor pre-crisis (i.e., del 4%) prefiero ya ni hablar. En ese caso ¡Irene y Pablo tendrían que pagar casi mil eurazos al mes más en concepto de hipoteca!

En términos totales, esto significa que mientras que en el supuesto que sigue la banca española el total de intereses a pagar para Irene y Pablo es de 67.596 euros (es decir, un 12.5% del préstamo inicial), en los escenarios alternativos los intereses totales a pagar aumentan en gran manera. Por ejemplo, en el caso intermedio y probable de que el Euribor se acerque la FFR de Estados Unidos los intereses totales a pagar serian de 120.701 euros (es decir, un 42.1% del préstamo inicial), lo cual más que triplica lo que estima la banca española que van a pagar los hipotecados. Irene, Pablo, y otros muchos ciudadanos que van a hipotecarse deberían ser conscientes de esto.

Prácticas responsables

No sorprende que la banca siga haciendo su papel, y además ya sabe que en caso de pifiarla se la rescata, con lo que es muy poco probable que cambie su comportamiento dando crédito más selectivamente. Sugiero tres cosas:

Primero, los hogares deberían ser los que tomen la responsabilidad de hacer (bien) los números antes de adentrarse en compras e hipotecas que luego acabamos pagando todos (al fin y al cabo, no es tan difícil como acabamos de mostrar).

Segundo, la información sobre los supuestos de las simulaciones de hipotecas que ofrece la banca deben ser más transparentes. Ahora no lo son. En concreto, es importante que los bancos ofrezcan a los ciudadanos estimaciones de pagos hipotecarios mensuales con escenarios alternativos, especialmente sobre el comportamiento futuro del Euribor, tal y como los que hemos hecho aquí.

Tercero, hoy por hoy la banca es la única que se va a beneficiar de los actuales contratos hipotecarios (a costa de los hipotecados) si las expectativas de un Euribor futuro más alto se cumplen. Puede que no se cumplan y permanezcamos en un escenario de tipos cercanos a cero, pero no es lo más probable. En todo caso, es obvio que el banco ya está jugando con esas expectativas al alza por el tipo de hipotecas mixtas que ofrece (fijo a corto, variable a largo). Para mitigar ese asimetría deberían existir instrumentos financieros alternativos que permitan a los hogares actuar también acorde a sus expectativas. Por ejemplo, los hogares deberían poder firmar un contrato hipotecario más cercano al que prefieren si tienen las mismas expectativas de crecimiento del Euribor que el banco de tipos al alza. Esto se podría hacer a través de hipotecas mixtas invertidas con tipo de interés variable durante los primeros años, y tipo de interés fijo en los años residuales. Estos instrumentos todavía no existen, y quizá nunca existirán si la demanda (i.e. nosotros) no los pide.

[1] Nótese que el valor de la casa es irrelevante para los cálculos que hemos hecho. Es decir, si Irene y Pablo negociaron un precio de 615.000 euros, eso simplemente implica que la dotación inicial que Irene y Pablo dieron a su banco es de 615.000-540.000 = 75.000 euros. Obviamente, una mayor dotación inicial reduciría el montante a pagar. Hay bancos que ponen algún tope, por ejemplo, no es inusual ver hipotecas que solo te dan un 80% de valor de tasación. El valor de tasación no es el precio de mercado que Irene y Pablo pagan, sino el valor que un tasador profesional pone a la vivienda. Por ejemplo, si el 80% aplicase a Irene y Pablo, entonces el valor de tasación sería igual a 540.000/0.8=675.000 euros, lo cual excedería el valor de compra en 65.000 euros.

[2] Esto es un extracto cogido de ING https://www.ing.es/hipotecas. Pero todos los bancos que yo he comprobado lo tienen en su letra pequeña (si alguien conoce alguno que no, por favor, ¡hagánmelo saber!). Este mismo contenido lo encontrarán también, por ejemplo, en la caja de ingenieros (https://www.caja-ingenieros.es/es/web/portal/calcular-hipoteca).