El Euribor negativo y las hipotecas de tipo variable. Un aviso para Irene, Pablo y otros ciudadanos anónimos.

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de Raul Santaeulalia-Llopis

Comprarse una casa es un cambio vital, como acaban de comprobar Irene Montero y Pablo Iglesias. Y no es para menos. Hoy en día, muchos lo consideran una heroicidad . Además, esta compra llega ahora cada vez más tarde en el ciclo vital por varias razones. La más importante es que muchas hipotecas restringen el valor del préstamo a un 80% del valor de tasación, y muchos millennials (y algunos que no lo son, aunque lo pretendan) no tienen suficientes ahorros como para cubrir el 20% restante y se ven abocados a alquilar o vivir con sus padres (o con quienes les dejen). A ello hay que añadir los impuestos (10%), el coste del notario y otros registros, y los gastos relacionados con la concesión de la hipoteca que también se han de pagar al banco. Al final del día, estos gastos representan entre un 12% y un 14% adicional. Lo dicho, una heroicidad.

A pesar de estas dificultades, a medida que la economía sale poco a poco del golpe de la última recesión, se observa un nuevo crecimiento en la compra de casas. No es exagerado, pero es crecimiento al fin y al cabo. Lo normal es que los compradores de casas tengan en cuenta su  situación financiera presente, pero también la futura. La razón es que muy pocos de ellos pueden pagarla sin contratar un préstamo hipotecario (yo no conozco a ninguno). Por ello, la pregunta más importante que los hogares estudian para decidir si comprar o no una casa es, básicamente, si los ingresos que tienen al mes (después de quitar gastos estimados de comida, ropa, utilidades, educación, niños, etc.) pueden o no cubrir los pagos mensuales de la hipoteca.

Con esta entrada queremos ayudar a Pablo, Irene y otros muchos ciudadanos anónimos que estén pensando en hipotecarse para comprar una casa, a afrontar esta pregunta. Las principales advertencias que queremos transmitirles es que las estimaciones de cuotas mensuales de hipotecas a tipo variable  que ofrecen los bancos (o dan a través de sus simuladores disponibles en la red) a sus clientes, se calculan suponiendo un tipo de interés de referencia constante (i.e., el Euribor del mes anterior al de la contratación de la hipoteca) y que dicho tipo es, en las circunstancias actuales, anormalmente bajo. Como mostraremos a continuación, subidas del mismo son muy probables y, si volviera a alcanzar niveles más cercanos a los de su tendencia secular, las cuotas de las hipotecas aumentarían significativamente. Resulta curioso que los bancos, que no suelen ofrecer estimaciones alternativas con distintos valores del tipo de referencia, no avisen de esto a sus clientes con el suficiente énfasis.

Un ejemplo de rabiosa actualidad

Vamos a hacer una simple estimación del pago mensual de una hipoteca a tipo variable, tal y como las hacen los bancos para sus clientes. Se ignoran las hipotecas tipo fijo pues no es la fórmula más común hoy en día (vean aquí). Por ejemplo, según ING, este banco no ha firmado ninguna hipoteca a tipo fijo en los últimos tres meses en España (aquí). Hay bancos que ofrecen una fórmula mixta de hipoteca con algunos años a tipo fijo (los primeros) y otros a tipo variable (los restantes). Pero incluso en estas hipotecas mixtas la mayoría de los años son a tipo variable. Por ello, consideramos solo el caso de las hipotecas variables desde el primer mes de pago. Es frecuente que en muchas hipotecas a tipo variable, el tipo de interés del primer año supere el valor correspondiente a las condiciones estipuladas para el resto de los años, pero esto también lo vamos a ignorar porque no afecta al argumento que se pretende demostrar.

Tomaremos como ejemplo algunos de los datos que conocemos de la hipoteca de Irene y Pablo. Obviamente, no tenemos todos los datos de su contrato hipotecario, por lo que nuestras estimaciones, en los distintos escenarios alternativos (tipos de interés y años de amortización)  que se consideran, han de tomarse como aproximaciones.

¿Qué se necesita para calcular el pago mensual de una hipoteca? Solo tres cosas.

1) Primero, necesitamos saber el número de meses (M) que Irene y Pablo van a estar pagando la hipoteca. Según han declarado ellos mismos son 30 años (M = 360).

2) Segundo, necesitamos saber la cantidad en euros del préstamo hipotecario. Supongamos que el préstamo hipotecario al que Irene y Pablo van a hacer frente es de 540.000 euros (P = 540.000 euros.[1]) Con ello, también estamos suponiendo que Irene y Pablo han pagado con sus ahorros el valor no financiado de la casa, los impuestos y otros gastos (el 12% o 14% sobre el valor total de la casa que comentamos antes).

3) Tercero, necesitamos saber el tipo de interés variable que el banco les pide a Irene y Pablo (también conocido como Tasa Anual Equivalente, TAE). Escribamos este tipo de interés variable como Rt. Nótese el subíndice t que señala que el tipo de interés cambia con el tiempo entre los meses que van desde el primer mes que se empieza a pagar la hipoteca (t = 1) hasta el último mes en que pagamos (T = 360). El tipo de interés, Rt, es difícil (o imposible) de negociar con el banco. Lo normal es que el banco les haya dicho a Irene y Pablo que habrán de pagar la suma de un tipo de interés nominal de referencia que es el Euribor (i.e., el tipo de interés del mercado interbancario del euro) más los beneficios directos que se lleva el banco por prestar el dinero (el banco llama a estos beneficios “diferencial”). Digamos que el diferencial es de 0,99% que es lo que hoy en dia piden por ejemplo el BBVA, ING, o Santander. Por tanto, el tipo de interés variable en nuestro ejemplo es:

Rt = Euribort + 0.0099

Rt es variable solo por las fluctuaciones del Euribor, dado que el diferencial ( 0.99%), no se mueve (así lo quiere el banco y así lo estipula la hipoteca).

Esto nos lleva a la pregunta que deberían hacerse Irene y Pablo, y todos los hogares que están pensando hipotecarse: ¿Qué es el Euribor y cuál va ser su valor durante los largos periodos de tiempo que van a estar pagándolo? De momento, supongamos que el Euribor toma el valor que usan todos los bancos españoles cuando simulan el pago mensual de la hipoteca para sus clientes potenciales. ¿Qué les habrá dicho el banco a Irene y Pablo? El banco les habrá dicho lo que a todo el mundo, es decir, algo como ésto, que los bancos suelen escribir en letra pequeña[2]:

TAE Variable según euríbor a un año publicado en mayo de 2018 (-0,190%) en el BOE (...). Esta TAE variable está calculada bajo la hipótesis de que el índice de referencia no varía, por tanto, variará con las revisiones del tipo de interés. Se aplicará el euríbor publicado en la fecha de emisión de la oferta vinculante.

¿Qué quiere decir? Sencillamente que el banco les ha comunicado a Irene y Pablo una cuota  mensual calculada suponiendo que el Euribor que se registra ahora (-0.190% en mayo de 2018) se mantendrá constante durante los 360 meses que va a durar su hipoteca. Obsérvese que el Euribor es negativo (tal y como lo viene siendo desde bastantes meses) y es por ello por lo que actualmente los tipos de interés en hipotecas variables, Rt, son anormalmente bajos.

Con los tres datos que tenemos (M = 360, P = 540.000 euros y Rt = -0.0019 +0,0099 = 0.008), podemos calcular el pago mensual. El cálculo requiere tener en cuenta que una parte de la cuota mensual es el pago de intereses y otra la amortización de capital y que en meses sucesivos se pagan intereses por el capital no amortizado. Hojas de cálculo de uso habitual incorporan las funciones financieras necesarias para ello. Con los supuestos anteriores, la cuota resultante es de 1.687,69 euros, cifra similar a la hecha pública por la pareja (alrededor de 1.600 euros).

Sin embargo, es muy improbable que la estimación que hace el banco de una cuota mensual de 1.687,69 euros y que Irene y Pablo repiten, sea lo que realmente acabarán pagando, porque el Euribor no va a ser constante (ni permanentemente negativo) como se asume en esta estimación. Más abajo hay un par de gráficos que justifican esta afirmación. El primer gráfico muestra la evolución conjunta del Euribor desde principios de siglo comparada con su equivalente en Estados Unidos, i.e, la tasa de interés nominal (la Federal Funds Rate, FFR). Merece la pena resaltar tres observaciones. Primero, antes de la crisis la media para las dos tasas es de alrededor de un 3%. Segundo, desde hace un año, más o menos, la FFR ya supera el 1% situándose hoy en día por encima del 1,5%. Esto no sería preocupante si la correlación entre la FFR y el Euribor fuese nula, pero no lo es. En lo que llevamos de milenio, la correlación contemporánea entre FFR y Euribor es alta y positiva, 0,718. Tercero, no solo los dos tipos de interés están relacionados sino que la FFR tiende a preceder al Euribor. Esto se puede observar visualmente en el primer gráfico y también de manera más sistemática con el cross-correlograma que vemos en el segundo gráfico. El cross-correlograma dibuja las correlaciones entre la FFR en los meses anteriores y posteriores al actual Euribor. La mayor correlación (0,884) se observa entre la FFR de un año anterior y el actual Euribor.

La Federal Funds Rate de Estados Unidos está obtenida de la base de datos de la Saint Louis FED en este link: El Euribor está obtenido de la base de datos del banco central europeo (BCE) en este link.

En base a ésto vamos a recalcular los pagos mensuales de la hipoteca de Irene y Pablo. Consideramos tres escenarios alternativos al que asume la banca española. Primero, suponemos que el Euribor sube a 0,4% (ésta es de hecho la proyección del Banco Central Europeo (BCE) en base a expectativas derivadas del mercado de futuros en el año 2020, ver aquí). Segundo, suponemos que el valor del Euribor converge al de la FFR de Estados Unidos (1,5%). Tercero, suponemos que el valor del Euribor sube a la media que registró en el milenio actual antes de la recesión del 2008 (3%). En estos escenarios, los tipos de interés de la hipoteca de Pablo e Irene subirían a 1,39%, 2,49% y 3,99% respectivamente. Las cuotas mensuales correspondientes pro su hipoteca con estos tipos de interés son, respectivamente, 1.835,28, 2.130,85 y 2.574,93 euros.

En todos los escenarios alternativos que proponemos para el Euribor la cuota mensual de las hipotecas sube (y, en algunos casos, mucho). La cuestión interesante es si los ingresos de los hogares van a poder hacer frente a posibles aumentos de los pagos hipotecarios. En el caso particular de Irene y Pablo, en el escenario conservador que supone el BCE, la cuota subiría menos de 200 euros. Si suponemos que el Euribor y la FFR tienen una relación más estrecha de lo que cree el BCE y nos vamos al escenario intermedio, y quizá más realista a corto plazo, la cuota mensual para Irene y Pablo subiría casi 500 euros. Puede ser que Irene y Pablo no tengan demasiadas dificultades para hacer frente a tales subidas ¿Y los demás hogares españoles? ¿Serán capaces todos los hogares españoles que se están hipotecando ahora de aguantar con sus ingresos subidas de la cuota mensual de su hipoteca de cuantías similares? Si no es así, y es probable que no lo sea en muchos casos, lo que nos espera es un futuro donde tropezamos en la misma piedra que acabamos de tropezar. Del último escenario que contempla un Euribor pre-crisis (i.e., del 4%) prefiero ya ni hablar. En ese caso ¡Irene y Pablo tendrían que pagar casi mil eurazos al mes más en concepto de hipoteca!

En términos totales, esto significa que mientras que en el supuesto que sigue la banca española el total de intereses a pagar para Irene y Pablo es de 67.596 euros (es decir, un 12.5% del préstamo inicial), en los escenarios alternativos los intereses totales a pagar aumentan en gran manera. Por ejemplo, en el caso intermedio y probable de que el Euribor se acerque la FFR de Estados Unidos los intereses totales a pagar serian de 120.701 euros (es decir, un 42.1% del préstamo inicial), lo cual más que triplica lo que estima la banca española que van a pagar los hipotecados. Irene, Pablo, y otros muchos ciudadanos que van a hipotecarse deberían ser conscientes de esto.

Prácticas responsables

No sorprende que la banca siga haciendo su papel, y además ya sabe que en caso de pifiarla se la rescata, con lo que es muy poco probable que cambie su comportamiento dando crédito más selectivamente. Sugiero tres cosas:

Primero, los hogares deberían ser los que tomen la responsabilidad de hacer (bien) los números antes de adentrarse en compras e hipotecas que luego acabamos pagando todos (al fin y al cabo, no es tan difícil como acabamos de mostrar).

Segundo, la información sobre los supuestos de las simulaciones de hipotecas que ofrece la banca deben ser más transparentes. Ahora no lo son. En concreto, es importante que los bancos ofrezcan a los ciudadanos estimaciones de pagos hipotecarios mensuales con escenarios alternativos, especialmente sobre el comportamiento futuro del Euribor, tal y como los que hemos hecho aquí.

Tercero, hoy por hoy la banca es la única que se va a beneficiar de los actuales contratos hipotecarios (a costa de los hipotecados) si las expectativas de un Euribor futuro más alto se cumplen. Puede que no se cumplan y permanezcamos en un escenario de tipos cercanos a cero, pero no es lo más probable. En todo caso, es obvio que el banco ya está jugando con esas expectativas al alza por el tipo de hipotecas mixtas que ofrece (fijo a corto, variable a largo). Para mitigar ese asimetría deberían existir instrumentos financieros alternativos que permitan a los hogares actuar también acorde a sus expectativas. Por ejemplo, los hogares deberían poder firmar un contrato hipotecario más cercano al que prefieren si tienen las mismas expectativas de crecimiento del Euribor que el banco de tipos al alza. Esto se podría hacer a través de hipotecas mixtas invertidas con tipo de interés variable durante los primeros años, y tipo de interés fijo en los años residuales. Estos instrumentos todavía no existen, y quizá nunca existirán si la demanda (i.e. nosotros) no los pide.

[1] Nótese que el valor de la casa es irrelevante para los cálculos que hemos hecho. Es decir, si Irene y Pablo negociaron un precio de 615.000 euros, eso simplemente implica que la dotación inicial que Irene y Pablo dieron a su banco es de 615.000-540.000 = 75.000 euros. Obviamente, una mayor dotación inicial reduciría el montante a pagar. Hay bancos que ponen algún tope, por ejemplo, no es inusual ver hipotecas que solo te dan un 80% de valor de tasación. El valor de tasación no es el precio de mercado que Irene y Pablo pagan, sino el valor que un tasador profesional pone a la vivienda. Por ejemplo, si el 80% aplicase a Irene y Pablo, entonces el valor de tasación sería igual a 540.000/0.8=675.000 euros, lo cual excedería el valor de compra en 65.000 euros.

[2] Esto es un extracto cogido de ING https://www.ing.es/hipotecas. Pero todos los bancos que yo he comprobado lo tienen en su letra pequeña (si alguien conoce alguno que no, por favor, ¡hagánmelo saber!). Este mismo contenido lo encontrarán también, por ejemplo, en la caja de ingenieros (https://www.caja-ingenieros.es/es/web/portal/calcular-hipoteca).

Hay 32 comentarios
  • Raul, totalmente de acuerdo con el mensaje de tu entrada, solamente añadir otra consideración que en nada contradice lo que indicas, lo complementa. Creo que en el momento de solicitar y elegir una hipoteca nos fijamos en exceso en el diferencial, y demasiado poco en las condiciones que este diferencial conlleva, por ejemplo, la obligación en algunos casos de contratar el seguro del hogar, de vida, tarjetas de crédito, etc., con la misma entidad financiera. En estas dimensiones las entidades también deberían mejorar en transparencia pues cuando finalmente consigues que te hagan los cálculos correspondientes al coste anual del seguro de vida, etc., te das cuenta que a menudo lo que te rebajan vía diferencial te lo suben más que en exceso vía estas condiciones. Saludos, aleix

    • Hola Aleix, gracias. Totalmente cierto. No se los parametros de todos los bancos, pero los que he consultado te suelen an~adir un 0.40% or instrumento que te saltas. Con lo cual para hacer bien los numeros tendriamos que evaluar si nos compensa o no. Por ejemplo, puede que un seguro de hogar nos resulte mes barato en otro banco o entidad (diferente al de la hipoteca) incluso despues de tener en cuenta que nos van a subir el diferencial en la hipoteca. En todo caso, estoy de acuerdo contigo, Y estos son los tipos de calculo que deberiamos hacer todos con detalle. A mi me gustaria que los bancos ya nos dieran estos numeros en su menu (o al menos, alguna aproximacion creible).

  • Yo creo que Irene y Pablo sí pueden pagar la letra en el escenario más adverso. Me sale que esa letra de 2.574,93 euros sería como el 60% de su sueldo neto disponible y que una vez pagada les quedarían disponibles 1.550 euros al mes:

    Dicen cobrar 3 veces el salario mínimo: 10.302,60 x 3 = 30.907,80 € anuales

    El sueldo neto mensual (en 12 pagas y poniendo ya los 2 hijos), según la calculadora de CincoDías (https://cincodias.elpais.com/herramientas/calculadora-sueldo-neto), sería de 2.064,10 € cada uno, o sea 4.128,20 mensuales entre los dos.

    4.128,20 de sueldo neto - 2.574,93 de hipoteca = 1.553,27 € les quedarían disponibles una vez pagada la letra en el escenario más adverso.

    • Hola Jesus, gracias por el comentario. Supongo que todo va a depender de si Irene y Pablo son capaces de mantener esos sueldos por 30 an~os o no y de si tienen suficiente con 1.553 euros para cubrir todos sus gastos mensuales. Habra, sin embargo, ciudadanos (no se si sera el caso de Irene y Pablo) que no puedan permitirselo, pues un aumento de la cuota (e intereses totales) lo van a sufrir tambien (en similares porcentajes) hogares hipotecados con menores prestamos. .

      • El mensaje de la entrada es (para mí) que los tipos variables pueden jugar malas pasadas en el futuro y no tanto si Irene y Pablo (lo peor a mi juicio es que haya personalizado su ejemplo) pueden hacerle frente (lo que no está claro, porque el escenario adverso puede quedarse (muy) corto).

        En España, con la escasa cultura financiera de la población, este problema pasa completamente inadvertido para la gran mayoría de los ciudadanos, algunos de los cuales pagan luego con la pérdida de su vivienda (y no solo, porque a pesar de quedarse con la casa, el banco seguirá reclamándote la deuda: es decir, no se suele dar por satisfecho con el embargo, lo que me parece algo ventajista y contrario al espíritu de la hipoteca).

        Sin embargo hay que decir que los bancos ofertan también hipotecas a tipo fijo. No hay más que consultar sus webs.

        • Los contratos no tienen "espíritu", tienen "letra" (y eso es una grandísima ventaja).

          Y lo que planteas, aunque se oye mucho, no tiene ningún sentido:

          Imagínate que el dinero a prestar es tuyo. Y tienes dos posibilidades, dejárselo a alguien que te dice, te doy de garantía mi casa y si con eso no llegase yo sigo siendo personalmente responsable de devolverte la diferencia; mientras que el otro te dice "te doy de garantia mi casa y si con eso no llega ese es tu riesgo". ¿a quien se lo dejarías?.

          Para preferir dejárselo al segundo tendrias que cobrarle más interés o dejarle menos dinero o ambas.

          El contrato puede decir cualquier cosa, ahora, el precio a pagar (y/o la cantidad de bien a recibir) dependerá de lo que el contrato diga. Obviamente.

        • Hola Lux, gracias por el comentario. De acuerdo con las escasa cultura financiera y su impacto. El hecho de ejemplificarlo con I&P tenia el objetivo de hacer el argumento mas accesible a aquellos que no estan familiarizados con los terminos usando numeros que ya estaban en boca de todos. Pero tienes toda la razon, esto va mucho mas alla del ejemplo.

  • Según los medios de comunicación Irene y Pablo se endeudaron a tipo fijo, haciendo caso a aquella pareja que ejecutó con maestría el arte de hacerse viral en Youtube hablando de economía. Que al hacerlo así tengan una letra tan baja, sin que aparentemente los bancos se cubran el riesgo de una subida de tipos en el futuro, me asombra, pero es lo que trascendió:

    https://www.20minutos.es/noticia/3344372/0/hipoteca-chale-comprado-pablo-iglesias-irene-montero-mejor-espana/

  • Excelente post. Explica meridianamente claro lo que les espera en el futuro a los hipotecados a tipo variable en cuanto se normalicen las condiciones en los mercados financieros. El tipo relevante a considerar es el tipo de interés real del préstamo hipotecario, obtenido restando la tasa de inflación del tipo nominal. Hoy en día, si el tipo nominal es 0,8%(-0,19% + 0,99%) y la tasa de inflación es el 1,1%, entonces el tipo real es aproximadamente -0,3% anual. A largo plazo, el tipo real va a venir aproximadamente dado por la tasa de crecimiento del PIB real de la zona del euro. Y, salvo los abogados de la hipótesis del estancamiento secular, poca gente esperaría que ese crecimiento en el promedio de los próximos treinta años no esté por encima del 1% anual. Es decir, parece existir un apreciable margen futuro de subida de los tipos reales de interés de los préstamos hipotecarios, lo que inevitablemente elevará el coste del servicio de la deuda de esos créditos. Por último, señalar una errata: los intereses nominales acumulados no subirían 120.701 euros, sino 227.106 (el porcentaje del 42,1% sí es correcto)

    • Y por tanto un nominal mas alto del 1%. Fijate que no solo el FFR de Estados Unidos esta ya a esos niveles. El Libor, por ejemplo. ya esta a mas del 2% siguiendo una serie temporal parecida a la FFR.

      Gracias por pillar la errata. Tienes razon. 120.701 euros se referia al escenario con expectativas del BCE de un 0.04%. Fallos del copy-paste. El numero que comentas, 227.106 euros, es el correcto. Asusta mas.

  • Recientemente he firmado una hipoteca de relativamente poco importe y tengo que decir que el banco (bbva) si se ha esforzado en que entienda el riesgo, supongo que para cubrirse.
    De hecho me han entregado y explicado un documento con entre otras cosas 3 escenarios de subidas de tipos de interes y la cuota que me quedaria en cada caso, hasta creo que un 5% Y me lo han hecho firmar. Tambien estaba bien explicado todo el resto de condiciones, aunque eran bastantes paginas.

    Mucho peor me parece como literalmente te obligan a aceptar muchos otros productos en absoluto ventajosos y algunos ni siquiera obligatorios, ni con ellos ni con nadie. O intentarte colar en el seguro de vivienda asegurar hasta el canario para meterte la cuota mas alta posible, cuando no es necesario asegurar el contenido para nada.
    O meterte el total del seguro en la misma hipoteca, haciendotelo financiar con ellos y pagarlo entero ahora en vez de año a año como todos los seguros. Luego intenta cancelarlo al cabo de unos años y que te devuelvan el restante...

    O lo que me señalo el mismo notario en el momento de firmar (demasiado tarde en la practica), del abuso de hacerme pagar parte de los gastos de hipoteca que corresponderia al banco. Dijo literalmente delante mio y del banco que estubiera atento a las sentencias al respecto porque en el futuro podria reclamar que me lo devolvieran todo, señalando al del banco.

  • Las casas siempre ha sido algo muy complicado de comprar y siempre ha exigido un esfuerzo muy grande a quienes las compran, pero compensa. Desde la revolución industrial todo aquel que se ha metido en una casa, por muy cara que esta sea, ha ganado.

    ¿Puede cambiar ahora, en el 2018, un hecho que se ha mantenido como cierto los últimos 200 años?

    La economía capitalista necesita ser inflacionaria al menos con un 3% o mas para funcionar por lo que, independientemente del interés bancario, siempre vas a salir ganando si pides prestado.

    El problema de Pablo e Irene es que tendrán que hacer todo lo posible para seguir cobrando un sueldo de diputados. Ya son casta y convertirán PODEMOS en una casta para poder seguir viviendo de la política. Además, crearan para ellos mismos una bonita puerta giratoria para cuando los echen de la política activa, que espero que no tarde demasiado en ocurrir.

    Lo peor que le podía pasarle al 15M era que un ser pequeño, como lo es Pablo, se hiciera con el poder en el grupo.

    Aunque los dioses nos han abandonado no debemos perder la esperanza, porque somos nosotros, y no los dioses, los que escribimos nuestra historia.

    • Ok, sobre tu opinión sobre Podemos, Pablo e Irene. Pues si, parece que van más por el camino de casta que de otra cosa. Que el 'poder a secas' siga disponiendo del 80 de la riqueza productiva y que Pablo e Irene multipliquen por 4 o 5 su nivel de vida anterior al ser diputados va a tener algo que ver. Discrepo, sin embargo, en que no siendo el diosecillo de la Distribucion del Capital un dios en toda regla, habitos y carisma, si que tiene su influencia en los mortales que gobierna. Mortales que no escriben ''solos'' su historia. Nadie lo hace asi, tampoco los dioses. Esta aceptación anterior de lo real, no impide, desde luego, el deber de cabalgar y cabalgar ''hasta enterrar en el mar'' a cualquier diosecillo creido y poco igualitario.

  • Gracias Pardal. Ojala lo hiciesen asi todos los bancos. Desafortunadamente, las calculadoras/simuladoras que tienen online no ofrecen esa opcion y parece que lo habitual es no dar acceso a informacion sobre escenarios alternativos por defecto, cuando creo que deberia ser asi.

    Totalmente de acuerdo con lo que comentas de los otros productos. Esos numeros son sin embargo mas faciles de hacer en el sentido de que normalment no tienen caracter variable y por tanto no dependen de expectativas futuras.

    • Bueno, tampoco es tan facil de calcular porque te los ligan al diferencial del interes. En este caso con el BBVA resulta que hay 3 tramos de diferencial segun las condiciones aceptes, cada tramo un grupo de productos adicionales o domiciliar la nomina, targeta, etc.

      ¿El ciudadano medio es capaz de calcular lo que mas le conviene? Lo dudo. ¿Conviene mas un seguro caro con cosas que no quiero en parte o un 0.5% menos? Eso con combinaciones de varios productos.

      Esta pensado para hacerte tragar y te lo presentan como todo ventajas, pero en realidad te estan obligando de facto a comprar un producto que no quieres a cambio de venderte otro.

  • "hoy por hoy la banca es la única que se va a beneficiar de los actuales contratos hipotecarios (a costa de los hipotecados) si las expectativas de un Euribor futuro más alto se cumplen"

    ¿? las subidas de tipos no favorecen a quien presta dinero, al contrario. Se llama "duración" y es ese el riesgo que se limita prestando a tipo variables (que la limita a un año como máximo justo al renovar tipos).

    Por otro lado, en un escenario de subida de tipos, cabe esperar que también aumente la inflación. La "parte de inflación" que tenga el euribor no beneficia al prestamista ya que solo "compensa" la pérdida de valor real del principal (devolvemos a los bancos "dinero que vale para comprar menos cosas").

    El posible beneficio para los bancos vendría por la "no subida" (o por la subida en menor medida) de los tipos a los que ellos se financian (si es que es así) y no por la subida del euribor. Esa mejora del margen también tiene "escenarios"

    En cualquier caso el "beneficio" será a "consta de los futuros ahorradores", no de los hipotecados. Los hipotecados pagarán lo que valga el dinero cada año (suena "fair") lo más probable es que los depositantes no reciban nada por su ahorro. Ellos serán los abusados ... si se dejan claro, tienen alternativas.

    • ah!, y yo no sufriría por posibles rescates futuros de la banca: en el país ya no queda banca publica.

      Que políticos regionales y sindicalistas ya no se sienten en los Consejos de Administración y que Gallardón y Esperanza Aguirre ya no se peleen por controlar Caja Madrid mejora mucho la resiliencia del sistema.

    • En el contrato de hipoteca el banco presta, y por tanto, siempre va a preferir mayor interes a cantidad prestada. Ahi esta el beneficio del primer orden que comenta el post. Que el banco tenga posicion de deudor en otras operaciones es harina de otro costal, y en todo caso dependeria de su posicion total la cual este post queda lejos de abarcar. Por cierto, es el Euribor el que recogeria el tipo de esas operaciones interbancarias; aunque ya veremos si es asi en un futuro, pues el hecho de ser calculado en base a una encuesta en vez de transacciones reales tiene sus problemas y el BCE esta trabajando para reformarlo (esperemos, para los hipotecados, que si la reforma se lleva a cabo no implique un salto inesperado en el tipo).

      • Eso no es así Raul, cuando tu prestas y el tipo de interés sube tu activo (el préstamo) vale menos (pierdes dinero). La razón es muy sencilla, la subida de tipos aumenta el "coste de oportunidad" de tu préstamo, si no lo hubieses prestado ahora podrías prestarlo a mayor precio. Eso puedes verlo, a diario, en el mercado de bonos.

        Ese efecto es más grave, básicamente, cuanto mayor es el plazo del préstamo. En un préstamo a tipo variable el prestamista se protege de ese riesgo (riesgo de duración).

        Por otro lado si la inflación subre más que el euribor, el préstamista también pierde (basta irse a vivir una temporada a Venezuela para entender este efecto), precisamente porque es un "contrato nominal".

        Por otro lado para el banco tienen un coste los fondos que presta. Si ese coste sube más de lo que sube el euribor el banco estaría peor con una subida de tipos. Es como evolucione el diferencial coste de captación-interés cobrado lo que regula lo beneficioso del préstamo.

        Es falso de toda falsedad el decir: "la subida de tipos favorece al prestamista". La afirmación correcta es:

        * Una subida de tipos perjudica a quien ha prestado dinero. Ese perjuicio se minimiza si el préstamo es a corto plazo o a tipo variable.

        * Si los tipos suben menos que la inflación el prestamista sale perjudicado (y a la inversa)

        * Los bancos se beneficián si aumenta su margen de intermediación (más probable ciertamente con tipos más altos).

  • "En términos totales, esto significa que mientras que en el supuesto que sigue la banca española el total de intereses a pagar para Irene y Pablo es de 67.596 euros (es decir, un 12.5% del préstamo inicial), en los escenarios alternativos los intereses totales a pagar aumentan en gran manera"

    Este párrafo es un ejemplo de libro de "error nominal" en el análisis financiero. El mismo que se comete al afirmar que mi "sueldo sube" si lo hace por debajo de la inflación. Lo relevante para este tipo de análisis no es el "dinero nominal" si no el "dinero real"

    Es un error ver lo que pago en intereses con un euribor u otro sin entender el menor valor "real" del principal que devuelvo en el escenario de "euribor alto" (qué, seguramente, llevará aparejada una mayor inflación).

    Para que el análisis que aquí realiza el autor tenga algún sentido de verdad hay que hacerlo con tipos reales, no nominales. La diferencia en las cifras es muy relevante.

    De hecho el euribor puede subir y, si se mantienen los tipos reales, el prestatario pagará el mismo "dinero real" con el euribor alto y con el euribor bajo. Cero diferencia, simplemente págara más cantidad nominal de un dinero que vale menos.

    La única forma correcta de hacer este análisis es en dinero constante (que es el análisis que debería preocupar a Irene y Pablo ... y si ellos también caen en la trampa nominal que dios nos coja confesados si algún dia tienen más responsabilidades políticas!!)

    • La hipoteca es un contrato nominal y eso es lo que refleja el post. Es decir las condiciones que los hipotecados acuerdan con el banco van a ser en nominales y son esas mismas las que el post quiere poner en debate.

      Alguno te diria mas papista que el papa, por el hecho de que estas hablando con alguien que siempre trabaja en series ajustadas por inflacion (salvo ratios donde no queremos que diferentes deflactores afecten el analisis). Pero este, definitivamente, no es el proposito de este post. Obvio que nos interesa tener en cuenta los precios, pero fijate que eso requiere un analisis mas complejo del que propones. No solo necesitas expectativas de inflacion (basicamente consumo no duradero) sino tambien de muchas otras series. Por ejemplo, del valor nominal de salarios o rentas que es lo que te va a permitir pagar (o no) la cuota de la hipoteca (no todas las rentas siguen la inflacion, pregunten pensionistas) y si el precio del consumo sube y no el salario nominal mal andamos. Tambien expectativas del precio de las casas y otros activos (por ejemplo, mirate series de precios de casas ajustadas por inflacion para ver que los hogares pueden quedarse cortos incluso debiendo mas al banco de lo que vale su casa), etc. Te recuerdo, necesitas expectativas todo eso (no series del pasado). Una excelente referencia de expectativas y como los hogares las forman (o las aprenden ) es Albert Marcet https://ideas.repec.org/e/pma173.html Y si, ahi el post se queda corto.

      • Y gracias por los comentarios, acabo de ver que no te lo dije antes.

      • Afirmar que si el euribor pasa del -0.19% al 0.49% los intereses a pagar en la vida de la hipoteca pasan de 67,596 euros a 120,701 euros es literalmente cierta pero es solo una "tautologia financiera".

        El afirmar que "eso significa que Irene y Pablo van a estar peor por la subida de tipos" es lo que es erróneo. Para poder decir en que escenario van a estar mejor necesito tener en cuenta las expectativas de inflación.

        Dos escenarios:

        Escenario 1: euribor a -0.19% toda la vida del préstamo + inflación del 1.2% (estimación FUNCAS 2019)

        Escenario 2: euribor a +0.4% toda la vida del préstamo + inflación del 2%

        En el escenario 1, los intereses totales que P&I devuelven en "euros de 2018" son -31.842, sí, negativo, van a devolver un dinero que vale menos que lo que les prestaron (eso es lo que significan los tipos reales negativos del escenario 1)

        En el escenario 2, esa cifra total sería de -48,041 ... o sea, aún mejor. Irene y Pablo estarían mejor en un escenario con euribor más alto (básicamente en el escenario 2 los tipos reales son aún más negativos).

        Corolarios:

        * No se pueden sacar conclusiones sin mirar las expectativas de inflación (o dicho de otro modo, las webs de los bancos pueden ser tan misleading como tu post)

        * Si te prestan dinero en Venezuela al 1,000%, no lo analices nominalmente, tómalo sin dudar, con una inflación del 2.600% el negocio es redondo!!

        Y que haga el precio de las casas o su sueldo es completamente otro debate.

        • Gracias por el comentario. Simplemente enfatizar un par de cosas que que igual merece la pena resaltar nuevamente (o explicar mejor). Primero, el post trata solo los efectos nominales porque asi es el contrato hipotecario. Esto no creo que sea engan~oso, es lo que es. Creo que tiene valor an~adido ver que ocurre con algunos margenes en solitario y en especial el tipo de interes nominal que es de primer orden al entrar en el contrato hipotecario (la inflancion no entra).

          Segundo, a la hora de comprar una casa claro es importante tener mas cosas en cuenta (seria totalmente suboptimo solo centrarse en lo que pase con las expectativas de interes nominal) y esto incluye los precios que ya hemos hablado. Pero estoy en desacuerdo contigo en que con la inflacion baste para hacer ese tipo de decisiones. Esto no es Venezuela, de momento y esperemos que no llegue, y ademas la tasa de interes en cierto modo reflejara inflacion porque la estabilidad de precios es un objetivo de la politica monetaria del BCE. Yo lo que ana~adiria al analisis es el precio del tiempo de uno mismo (es decir los salarios o rentas, no me importa que suba el pan si mi salario tambien lo hace y ademas se me abarata la hipoteca en terminos reales, pero solo si mi salario sube) y el del activo en cuestion (las casas). Considero estos dos ultimos mas importantes dadas las congelaciones en los primeros (o desempleo) y las fluctuaciones recientes en el segundo. Tambien las veos mas complejas de an~adir.

        • Gracias por el comentario. Simplemente enfatizar un par de cosas que que igual merece la pena resaltar nuevamente (o explicar mejor). Primero, el post trata solo los efectos nominales porque asi es el contrato hipotecario. Esto no creo que sea engan~oso, es lo que es. Creo que tiene valor an~adido ver que ocurre con algunos margenes en solitario y en especial el tipo de interes nominal que es de primer orden al entrar en el contrato hipotecario (la inflancion no entra).

          Segundo, a la hora de comprar una casa claro es importante tener mas cosas en cuenta (seria totalmente suboptimo solo centrarse en lo que pase con las expectativas de interes nominal) y esto incluye los precios que ya hemos hablado. Pero estoy en desacuerdo contigo en que con la inflacion baste para hacer ese tipo de decisiones. Esto no es Venezuela, de momento y esperemos que no llegue, y ademas la tasa de interes en cierto modo reflejara inflacion porque la estabilidad de precios es un objetivo de la politica monetaria del BCE. Yo lo que ana~adiria al analisis es el precio del tiempo de uno mismo (es decir los salarios o rentas, no me importa que suba el pan si mi salario tambien lo hace y ademas se me abarata la hipoteca en terminos reales, pero solo si mi salario sube) y el del activo en cuestion (las casas). Considero estos dos ultimos mas importantes dadas las congelaciones en los primeros (o desempleo) y las fluctuaciones recientes en el segundo. Tambien las veos mas complejas de an~adir.

  • Al final, los culpables de que nos metamos en "lios hipotecarios" de los que nos podamos arrepentir somos nosotros mismos.

    Primero, porque le damos a los bancos centrales el mandato de hacer precisamente eso: crearnos expectativas que "manipulen" nuestro consumo

    Y Segundo porque no estamos a la "altura racional" del individuo que imaginaban Barro y Ricardo y no somos capaces de ver el "pan para hoy y hambre para mañana" que hay detrás de las políticas de estimulo monetario de los manipuladores bancos centrales. Si fuésemos algo más listos esas políticas no deberían tener efecto sobre la demanda de crédito a largo plazo.

    Son los bancos centrales los que bajan tipos, PRECISAMENTE, para hacerme consumir más de lo que haría en un escenario de tipos "neutro". El aumento de consumo afecta (con suerte) a la actividad y a la inflación y hace que esos mismos Bancos Centrales vuelvan a subir tipos para que consuma menos.

    Los bancos comerciales lo único que hacen es transmitir esa política monetaria. Y sería un error (en el gran escenario de las cosas) que se empeñaran en no hacerlo asustando en exceso al personal cuando, manipulado, intenta consumir más.

    No es difícil ser más BarroRicardianos ... o sí, porque requiere "pensar más por uno mismo" y eso es agotador.

    Ahora, esperar que sea, por ejemplo, el regulador el que introduzca medidas para dificultar la transmisión de las políticas monetarias que fijan los propios bancos centrales es terriblemente esquizofrénico .

    • Ahi más arriba ya comenté que el tipo relevante es el tipo real ex-post promedio a 30 años, que aproximadamente será el crecimiento del PiB real de la zona del euro..

      • Si ... aunque eso pensaban también en Japón a finales de los 80s y mira. A veces los "trucos" de los Bancos Centrales funcionan (y un grupo de ciudadanos se quedan enganchados con decisiones de consumo a largo por incentivos con vocación de corto plazo) y otras veces no funcionan y los "enganchados" aciertan ....

        Es muy difícil hacer previsiones ... sobre todo para los economistas y sobre el futuro

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