Los principales parlamentos autonómicos se han inclinado en las últimas semanas por aliviar con cargo a terceros la carga de los morosos hipotecarios. Como argumenté aquí hace dos meses, debemos descartar su principal propuesta, consistente en limitar por ley la responsabilidad hipotecaria, tanto con efectos prospectivos como, sobre todo, retroactivos. Procede, en cambio, una solución compatible con la economía de mercado y el Estado de Derecho: reducir los costes de transacción de la “dación en pago”.
Para ello, los propios parlamentos autonómicos pueden facilitar la negociación privada de la insolvencia, reduciendo los elevados impuestos con que hoy gravan la dación en pago: sobre todo, el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, cedido a las Comunidades Autónomas, y que éstas han ido elevando desde el 6,5% hasta situarlo por encima del 9% en una transmisión típica con hipoteca (la última vez, con ocasión de la reciente subida del IVA).
Los beneficios de posibilitar la dación serían sustanciales, por ser más eficiente que la ejecución hipotecaria. Gracias a su rapidez, elimina la indefinición temporal del derecho de propiedad y, con ella, la desocupación y deterioro del inmueble. Además, le evita al deudor los costes añadidos que le generan los intereses moratorios y la posible infravaloración del inmueble en la subasta. Sustituir ejecuciones por daciones aliviaría también el creciente atasco y consecuente retraso de las ejecuciones judiciales, que tanto agrava sus efectos negativos.
Pese a estos beneficios, se estima que sólo se pacta una dación en pago por cada tres o cuatro ejecuciones. En parte, porque las daciones han de pagar el impuesto de transmisiones dos veces: al producirse la dación al acreedor y cuando el acreedor vende el inmueble. Por el contrario, las ejecuciones sólo tributan una vez y lo hacen con base en el valor de adjudicación. Y se benefician del “remate a calidad de ceder”, mediante el cual el adjudicatario dispone de un plazo para “hacer el pase” a un comprador final, pagando el impuesto una sola vez.
Convendría, pues, reducir la carga fiscal de la dación en pago, gravándola, por ejemplo, sólo como un pago del ITP a cuenta del asociado a la posterior compraventa. Con ello, podría, incluso, aumentar la recaudación, ya que los tipos de las ejecuciones se aplican a bases inferiores. Aunque, bien pensado y dada la preocupación que muestran los parlamentos autonómicos por la suerte de los morosos, seguro que estarían dispuestos a sacrificarse para favorecerles. De hecho, sorprende que hayan desaprovechado semejante oportunidad de opinar con la cartera, y no de boquilla.
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Aprovecho para aclarar una confusión que suscitó mi pasado post sobre responsabilidad hipotecaria. La generó mi afirmación de que
las hipotecas de responsabilidad limitada.... desaprovechan el efecto moderador que ejerce el que las rentas de los deudores no estén perfectamente correlacionadas, aspecto especialmente grave cuando, en épocas alcistas, muchos deudores amplían sus préstamos a la vez, lo que sincroniza sus insolvencias cuando el mercado entra en recesión.
Sucede que, cuando los precios de los inmuebles crecen con rapidez, muchos deudores aprovechan para refinanciar su deuda y reducir su porcentaje de participación en el inmueble, extrayendo recursos para financiar su consumo (equity extraction). Cuando lo hacen bajo un régimen de responsabilidad limitada, la simultaneidad de la refinanciación sincroniza las insolvencias una vez que los precios empiezan a caer, lo que agrava el efecto “bola de nieve” de los embargos sin que los acreedores puedan hacer nada por evitarlo. Por el contrario, la responsabilidad ilimitada reduce la sincronización en la medida en que las rentas de los deudores están correlacionadas imperfectamente. Este fenómeno preocupa enormemente en Estados Unidos, donde algunos autores le atribuyen un papel protagonista en la crisis (Khandani, Lo y Merton, 2009). Aunque ha sido menos común, también se ha producido en España mediante ampliaciones de hipoteca y segundas hipotecas, así como a través de productos específicos como las hipotecas flexibles y recargables, que permiten mantener o incluso aumentar el ratio de endeudamiento a medida que se aprecia el inmueble, destinando los fondos a consumir o adquirir otros bienes.
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Intentaré, por último, corresponder a un comentario de Marco Celentani y Fernando Gómez-Pomar sobre mi nota de marzo, comentario que agradezco muy sinceramente. No obstante, no estoy seguro de si nuestras preguntas tienen mucho en común. C-GP quizá minimizan la diferencia fundamental entre nuestros planteamientos: su análisis original presuponía que la renta del deudor no se ve afectada por la elección de cláusula de responsabilidad, un aspecto central en mi argumento. Ese supuesto reaparece en sus comentarios últimos, al aplicar como ciertas las conclusiones de su modelo para responder a diversas cuestiones puntuales que les sugiere su interpretación de mi análisis.
Sin embargo, como ya señalaba en mi anterior nota, lo esencial para valorar un modelo no es tanto el realismo de sus supuestos como su capacidad predictiva. En este caso, el modelo falla no tanto por introducir supuestos irreales (que lo hace, a mi juicio, acerca de la renta y las preferencias sobre el riesgo), los cuales en buena medida prefiguran los resultados (buscan asignar eficientemente el riesgo pero parten de suponer preferencias asimétricas acerca del riesgo), sino porque yerra en sus predicciones. Por lo tanto, no constituye una herramienta analítica útil fuera del mundo que dibujan sus supuestos.
A mi modo de ver, para defender una prohibición (o, en su versión blanda, un cambio en la regla dispositiva), prohibición que vendría a contradecir la práctica dominante tanto en el derecho como en el mercado, no basta con argumentar que pueda ser eficiente en un contexto limitado e irreal. El dato relevante es que los diversos tradeoffs (sobre, al menos, interés, probabilidad de impago, incremento de renta, asignación de riesgo) se están decidiendo libremente en el mercado a favor de la responsabilidad ilimitada: a escala de transacciones, países y marcos jurídicos.
En este sentido, conviene considerar algunas referencias empíricas. Martin Feldstein ya se quejaba en los albores de la crisis de que “las hipotecas de responsabilidad limitada son virtualmente exclusivas de los Estados Unidos” (2008), pero la prevalencia de la responsabilidad ilimitada ha sido documentada en detalle por Ron Harris, quien concluye que “en la mayoría de países que no sean Estados Unidos, en Europa, Japón, Canadá, Israel y Australia, los préstamos con responsabilidad ilimitada están permitidos, son la práctica común y está generalizado el cobro de activos personales y rentas futuras” (2010: 13). Incluso en Estados Unidos, el “recurso” es con mucho la fórmula dominante: Ghent y Kudlyak (2009) concluyen que son 11 los estados con recurso tras analizar todos los aspectos institucionales, incluida la regulación federal de quiebras, pues, en puridad, tan solo dos estados prohíben la responsabilidad ilimitada en la mayoría de casas. Los otros nueve disponen restricciones en gran medida procedimentales pero gravosas, tales que el acreedor no puede hacer valer su derecho legal a cobrar toda la deuda. Además, si fueran más de 11 los estados non-recourse, los efectos de la responsabilidad limitada serían aún peores que los que estiman Ghent y Kudlyak. Máxime en España, pues nuestro punto de partida es un régimen de responsabilidad más estricto que el de los estados americanos con recourse.
Hay 7 comentarios
La cuestión no es "aliviar la carga de los morosos", sino utilizar un criterio de valoración que sea sensato. Si el banco pone a subasta un piso embargado, y este piso no es adquirido por nadie, el banco lo valora por la cantidad que a él le parece: ¿por qué no valorarlo por la cantidad que corresponde a la deuda? Seguro que los inmuebles que los bancos tienen en sus activos no procedentes de embargo están valorados a un precio mucho más semejante al que se pensaba que tenían antes de saber que no los iban a poder vender.
Creo que una ley como la que se propone ahora tendría el efecto muy beneficioso de hacer asumir a los bancos una parte mucho mayor del riesgo de la que antes asumían, y por lo tanto, obligarles a ser mucho más cautos a la hora de conceder hipotecas.
Benito:
Fernando y yo tenemos unos comentarios a tu interesante entrada.
1. Dices que nuestro "análisis original presuponía que la renta del deudor no se ve afectada por la elección de cláusula de responsabilidad, un aspecto central en mi argumento." Esto no es cierto. Cuando las cosas van mal, los hogares tienen (por lo menos) dos márgenes que pueden explotar: pueden trabajar mas o consumir menos. Nuestro modelo, por razones de simplicidad, solo aborda uno de ellos, el de consumo. La única diferencia es como se interpreta este margen: en un caso, la interpretación es que cuando las cosas van mal, comes menos (y te quedas con hambre); en el otro es que cuando las cosas van mal, trabajas mas (y te cansas mas). Ambas cosas son desagradables. Añadir el otro margen (el del trabajo) no cambiaría el resultado, tan solo haría el modelo mas complicado. Pero déjanos añadir que, como ya indicamos, no tenemos tanta confianza como tu en que un régimen de responsabilidad ilimitada incentivaría a trabajar mas cuando se ejecuta la hipoteca. Como indicaba Tagore en nuestro post sobre “las razones de la discrepancia” existe el llamado "debt overhang": Cuando tus acreedores se pueden apropiar de buena parte de tus ingresos, tus incentivos a obtener ingresos legales disminuyen. Si así fuera, tendríamos una razón adicional en favor de un régimen de responsabilidad limitada.
2. Dices que "suponer preferencias asimétricas acerca del riesgo" es irreal. ¿Quieres decir que los hogares y los bancos tienen la misma aversión al riesgo? La práctica totalidad de la literatura sobre finanzas parte del presupuesto que los hogares/empresas son más adversos al riesgo que las instituciones de crédito.
3. Dices también que nuestro modelo "yerra en sus predicciones." Nuestro modelo tiene una única predicción: Que con responsabilidad limitada el tipo nominal de la hipoteca es más alto y la probabilidad de impago es más alta. ¿Dónde yerra?
4. Dices que "los diversos tradeoffs (sobre, al menos, interés, probabilidad de impago, incremento de renta, asignación de riesgo) se están decidiendo libremente en el mercado a favor de la responsabilidad ilimitada". Este es un tema que ya comentamos. Hay dos aspectos a tener en cuenta. El primero es que la selección adversa puede determinar la prevalencia de un régimen inferior, aquí como en otros contextos. El segundo es que, como apunta John Campbell en su Presidential Address a la American Finance Association (Journal of Finance, LXI, No. 4, August 2006, http://alturl.com/5n6ak) en el campo de "household finance" la regla dispositiva puede ser muy importante para dirigir las decisiones de los hogares con escaso nivel de sofisticación financiera.
5. Sobre EE.UU. es difícil aclararse. Por un lado, nos das una referencia en la que Martin Feldstein dice que "More than 12 million homeowners now have mortgage debt that exceeds the value of their homes. These negative-equity homeowners have an incentive to default because mortgages are generally "no recourse" loans." Por otro lado, nos dices que "en Estados Unidos, el “recurso” es con mucho la fórmula dominante." Las dos afirmaciones parecen contradictorias. ¿Con cual de las dos te quedas?
6. Lo más importante de todo: Nosotros nunca hemos dicho que la responsabilidad limitada es un régimen superior. Hemos dicho que puede serlo. Determinar si lo es o en que entorno lo es es una cuestión empírica.
Jesús:
La banca siempre gana...
Si asumen más riesgos, cobran más prima.
Un saludo
Excelente debate. Os felicito a todos.
Veamos, soy de la convicción y suelo manifestar lo siguiente; En cualquier asunto que tratemos, por grande y complejo que sea, muy pocas cuestiones son esenciales, algunas pocas más son importantes y, la inmensa mayoría son irrelevantes."
Partiendo de esta premisa, no es difícil establecer lo esencial del problema, a saber;
1º Las reglas del juego son asimetricas y excluyentes para una parte de los actores.
2º Se carece de una formulación teórica global indiscutible, libre de criterios de opinión y gustos de la escuela que queramos y de la cultura dominante que impone sin más su formulación en beneficio propio,
A partir de estos puntos, entiendo, podemos reflexionar y conciliar las alternativas posible. Así, la abundante legislación que nace muerta en su esencia por las graves carencias a lo largo y ancho del horizonte, aunado al cameo de los ejecutores de la cultura dominante impuesta en connivencia con los legisladores, sin que exista una formulación económica de base inmutable en el tiempo, solo hace confirmar la carencias graves del sistema que padecemos. Por tanto, mientras no se resuelva lo esencial, carece de sentido resolver lo aparentemente importante pues está viciado en su enunciado.
Gracias y saludos para todos,
Juan Bernardo montejb
Realmente el tema fiscal es clave, pero el impuesto más importante que penaliza la dación en pago no es tanto el ITP autonómico como el IRPF estatal. El problema se trató en el blog ¿Hay Derecho? hace tiempo en una entrada títulada: "La dación en pago lo resuelve casi todo (al deudor): ¡Pero cuidado con Hacienda!" ( http://www.hayderecho.com/Articulo87.asp ).
La razón es que la dación en pago genera una plusvalía en renta como cualquier venta. Como la deuda acumula intereses y es muy cuantiosa, usualmente se cede en pago el piso al Banco por un valor superior al de su adquisición, con lo que al año siguiente el sufrido deudor que ha tenido que abandonar su vivienda por no poder pagar se encuentra con que encima debe al Estado ¡un 18% de la diferencia! como si hubiese pegado un vulgar pelotazo. Esto significa su muerte civil para los restos, pues la deuda le persiguirá mientras viva. El tema ha llegado al parlamento por iniciativa de UPyD, pero nadie le ha hecho ni caso. Éste es el país que tenemos.
Unas reacciones breves:
(Zamora): La valoración no es fácil. Actualmente, el acreedor puede quedarse la finca por el 50% del valor de la tasación original tras la subasta. Una solución clara y expeditiva. Probablemente mejorable, pero que también se puede empeorar. Por ejemplo, valorar el inmueble en el importe de la deuda equivaldría en muchos sentidos a limitar la responsabilidad, con todos los daños que ello acarrea. De igual modo, si se retrasase la ejecución en aras de una valoración más precisa, aumentarían el coste de la ejecución, al aumentar el trabajo de abogados y tasadores, y las ineficiencias que origina el hecho de que, mientras dura el proceso, la propiedad está mal definida y, por tanto, se reducen las inversiones y el mantenimiento del inmueble. Además de elevarse los tipos: si nuestros diferenciales son de los más bajos de Europa es en gran medida por una ejecución, quizá a veces draconiana, pero relativamente eficaz. Hagámosla más lenta o más protectora de los deudores insolventes, y todos los deudores habrán de pagar tipos más altos.
(Celentani): Como decía mi post, proponíais cambiar la regla dispositiva, lo cual sólo tiene sentido si la responsabilidad limitada fuese superior. Como no lo es, el error sería menos costoso que introducir una regla imperativa de responsabilidad limitada, pero seguiría siendo costoso. Las leyes malas no son menos malas por ser dispositivas. Por lo demás, cierto que “la responsabilidad limitada puede ser un régimen superior”. En realidad, “todo X puede ser un régimen superior” ... en alguna situación imaginaria, como una en la que la renta y, por tanto, el crédito no dependan de las acciones del deudor. Pero, por desgracia, el que ambas afirmaciones sean ciertas no las hace, a mi juicio, menos irrelevantes cuando carecen de capacidad predictiva, como es el caso. La realidad de la competencia de formas institucionales y contractuales también proporciona evidencia empírica—para muchos, la mejor evidencia empírica. Respecto a Estados Unidos, tan sólo MERS, el registro privado de cesiones hipotecarias, ya registraba hace meses unos 65 millones de hipotecas, la mitad de las vivas en aquel país.
(Tena): Ciertamente, el IPT no es único coste fiscal de la dación en pago. Tras la dación, el deudor queda a menudo obligado al 20% en IRPF por la ganancia patrimonial, pero sólo cuando el valor de adjudicación es mayor que el precio de la compra, lo que también puede ocurrir con la ejecución. Además, el ITP ha de pagarse siempre y se paga efectivamente, pues pagarlo es condición necesaria del negocio jurídico. Por el contrario, no está claro cuán efectivo es el enforcement de la obligación de tributar las ganancias en IRPF. Sucede algo parecido, cuando resulta aplicable, con el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, al que también estarían sujetas muchas daciones. A este respecto, es revelador que, al igual que los parlamentos autonómicos, la Federación Española de Municipios y Provincias se haya manifestado a favor de la dación imperativa; en cambio, no ha hecho nada para aliviar la carga fiscal de los deudores en apuros.
Gracias por los comentarios.
Benito:
Antes de seguir, ¿podrías aclararnos a todos una afirmación que has hecho?
Has dicho que nuestro modelo carece de capacidad predictiva. Te repito lo que ya te habia dicho en mi comentario. Nuestro modelo tiene una única predicción: Con responsabilidad limitada el tipo nominal de la hipoteca es mas alto y la probabilidad de impago es mas alta que con responsabilidad ilimitada. Y te repito la misma pregunta que ya te había hecho: ¿Donde está el error de predicción?
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